El presidente de la comunidad de propietarios desempeña un papel esencial en la gestión y administración del edificio. Aunque su labor es en gran medida representativa, su función no se limita a ser un mero intermediario entre los vecinos y los proveedores de servicios. Es el encargado de velar por el cumplimiento de las decisiones adoptadas en la junta de propietarios y de actuar en beneficio de la comunidad, asumiendo ciertas responsabilidades que pueden derivar en consecuencias legales si se actúa con negligencia o se omiten actuaciones necesarias.
Pero, ¿hasta dónde llega realmente la responsabilidad del presidente? ¿Puede responder personalmente por impagos de la comunidad o por una mala gestión? Es frecuente que surjan dudas sobre su papel en situaciones de morosidad, mantenimiento deficiente o conflictos vecinales.
En este artículo analizaremos con detalle cuáles son sus obligaciones, en qué casos puede considerarse responsable y qué consecuencias puede enfrentar en caso de incumplimiento.
El papel del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad de propietarios es un cargo obligatorio en cualquier edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 13. Su nombramiento se realiza por elección de los vecinos reunidos en junta o, en caso de no haber voluntarios, por sorteo o turno rotatorio.
Las funciones principales del presidente incluyen representar a la comunidad en asuntos administrativos y judiciales, velar por el cumplimiento de los acuerdos de la junta, ejercer acciones legales en nombre de la comunidad cuando sea necesario y supervisar el mantenimiento de las instalaciones comunes.
Es importante entender que el presidente no es un gestor profesional de la comunidad, salvo que también ostente el cargo de administrador de fincas. Su labor es de representación y ejecución de acuerdos, pero no tiene la misma responsabilidad que una empresa administradora. Sin embargo, cuando no cumple con sus funciones o actúa con negligencia, pueden surgir problemas legales.
Responsabilidad del presidente por negligencias
El presidente tiene la obligación de actuar con diligencia en la gestión de los asuntos comunitarios. Cuando no lo hace y su inacción o mala gestión provoca un perjuicio a la comunidad o a terceros, podría considerarse responsable.
Por ejemplo, si existen filtraciones de agua en el edificio que están afectando a varias viviendas y el presidente, a pesar de haber sido informado, decide no tomar medidas, su inacción podría derivar en reclamaciones. Si un vecino o un tercero sufre daños como consecuencia de esta dejadez, el presidente podría enfrentar una reclamación por responsabilidad civil, ya que su negligencia ha contribuido a agravar el problema.
La jurisprudencia ha establecido que, si el presidente actúa con negligencia grave o abuso de poder, los propietarios pueden exigirle responsabilidades por los daños y perjuicios que su omisión haya causado. Esto puede traducirse en indemnizaciones económicas e incluso en una reclamación judicial.
¿Y si el presidente no gestiona los impagos de los vecinos?
Uno de los problemas más habituales en las comunidades de propietarios es la morosidad. Cuando algunos vecinos dejan de pagar sus cuotas, la comunidad puede enfrentarse a dificultades para afrontar gastos comunes como el mantenimiento del ascensor, el pago de suministros o la limpieza de zonas comunes.
El presidente no responde con su patrimonio personal por las deudas de la comunidad, ya que estas corresponden a todos los propietarios en proporción a su coeficiente de participación. No obstante, sí tiene el deber de actuar para reclamar estos impagos. Esto implica iniciar gestiones extrajudiciales, convocar junta para aprobar acciones legales y representar a la comunidad en un procedimiento judicial contra los morosos.
Si el presidente no actúa y la deuda crece, los propietarios pueden exigirle responsabilidad por dejación de funciones. Aunque no pagará de su bolsillo las deudas, sí podría ser destituido e incluso enfrentarse a una reclamación por perjuicio económico si su falta de acción ha generado un problema financiero en la comunidad.
Diferencia entre responsabilidad personal y responsabilidad comunitaria
Es esencial distinguir entre la responsabilidad que recae en la comunidad de propietarios y la que puede asumir el presidente como persona física.
- La comunidad es la que responde por las deudas y por los daños causados a terceros debido a problemas estructurales o impagos.
- El presidente solo es responsable cuando su conducta ha sido negligente, ha tomado decisiones arbitrarias sin el respaldo de la junta o ha cometido una irregularidad grave.
Por ejemplo, si la comunidad deja de pagar la luz del edificio y se corta el suministro, el responsable del impago es la comunidad en su conjunto. Sin embargo, si el presidente ha ocultado información sobre la deuda o ha impedido que se gestionara su pago a tiempo, podría ser acusado de mala gestión.
¿Puede el presidente ser denunciado o sancionado?
Sí, pero en circunstancias concretas. Un presidente puede ser denunciado si su actuación ha sido negligente hasta el punto de causar un perjuicio grave o si ha hecho un uso indebido de los fondos comunitarios.
Si, por ejemplo, el presidente usa el dinero de la comunidad para fines personales o realiza pagos sin justificación, podría incurrir en un delito de apropiación indebida recogido en el Código Penal. También podría enfrentarse a una responsabilidad penal por omisión del deber de socorro si su inacción ha puesto en peligro la seguridad de los vecinos, como ignorar un problema estructural que conlleva riesgo de desprendimientos.
En la mayoría de los casos, las reclamaciones contra el presidente se resuelven por vía civil. Los vecinos pueden exigir su destitución, una rendición de cuentas o incluso una indemnización si ha causado un daño económico a la comunidad.
¿Cómo evitar problemas legales siendo presidente de comunidad?
Para evitar conflictos y reclamaciones, el presidente de la comunidad debe:
- Delegar funciones en el administrador de fincas, si la comunidad cuenta con uno, para asegurar una gestión profesional.
- Mantener una comunicación fluida con los vecinos, informándoles sobre el estado de las cuentas y las decisiones tomadas.
- Controlar las cuentas y exigir transparencia, evitando cualquier sospecha de mala gestión.
- Gestionar de manera eficiente los impagos, iniciando reclamaciones a tiempo y evitando que la deuda comunitaria aumente.
- Cumplir estrictamente con las decisiones de la junta de propietarios, sin actuar unilateralmente.
En conclusión, el presidente de la comunidad tiene un papel fundamental en la gestión vecinal, pero su responsabilidad tiene límites. No responde personalmente por las deudas de la comunidad, pero sí tiene el deber de gestionar los impagos y evitar que estos perjudiquen al conjunto de propietarios. En caso de negligencia grave o abuso de poder, los vecinos pueden exigirle responsabilidades, e incluso podría enfrentarse a consecuencias civiles o penales en casos extremos.
Si eres presidente de una comunidad o estás considerando asumir este cargo, es fundamental conocer bien tus funciones para evitar problemas legales. Y si te encuentras en una comunidad con una gestión deficiente, es importante saber qué acciones tomar para garantizar una administración transparente y eficiente.