Los conflictos entre vecinos son un problema frecuente en el ámbito civil. Filtraciones de agua, incendios provocados por descuido o desperfectos en elementos comunes pueden generar daños considerables, tanto materiales como personales. En España, este tipo de situaciones están reguladas por el Código Civil y, en el caso de comunidades de propietarios, también por la Ley de Propiedad Horizontal.
En este post vamos a explicarte cómo reclamar una indemnización por los daños ocasionados por un vecino y cuáles son las vías legales disponibles para exigir responsabilidad.
¿Quién responde si el daño viene de otro piso… o de un elemento común?
El punto de partida está en el artículo 1902 del Código Civil (CC), que establece que “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
Este precepto configura la llamada responsabilidad civil extracontractual, aplicable a cualquier persona que cause un perjuicio a otra sin existir entre ellas una relación contractual previa. En el contexto de la convivencia vecinal, esto significa que si un vecino provoca una filtración, un incendio o cualquier otro daño (documentar su origen exacto con informe pericial es decisivo), debe asumir el coste de la reparación si se demuestra su culpa o negligencia.
En los casos de elementos comunes, como bajantes, cubierta, fachada, terrazas comunitarias, patios de luces o canalones, la comunidad de propietarios debe conservar en buen estado el edificio y sus instalaciones, siendo responsable de los daños que deriven de su falta de mantenimiento. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) impone conservar los elementos comunes y acometer las obras necesarias sin acuerdo previo de la junta cuando sean de conservación, seguridad o habitabilidad (artículo 10 de la LPH). Por tanto, si, por ejemplo, la causa de la filtración está en un bajante común, será la comunidad quien deba responder. En la práctica, responde el seguro de la comunidad y/o la propia comunidad si hay falta de mantenimiento.
Tipos de daños más habituales entre vecinos
Las reclamaciones más frecuentes se agrupan en tres grandes categorías:
1. Filtraciones de agua
Son las más comunes. Pueden originarse por fugas en tuberías privadas, roturas en bajantes o cubiertas mal selladas. En estos casos, la responsabilidad depende del punto donde se origine la avería:
- Tubería privativa: si pertenece a un piso concreto, el propietario de esa vivienda es responsable de los daños.
- Tubería comunitaria o bajante: la comunidad de propietarios debe responder, salvo que pruebe que el daño se debió a un uso indebido por parte del propietario afectado.
El artículo 1907 del CC refuerza esta idea, estableciendo que el propietario de un edificio responde de los daños causados por la “ruina de todo o parte de él” si se debe a falta de reparaciones necesarias.
2. Incendios o explosiones
Si el incendio se produce por un cortocircuito en una instalación eléctrica mal mantenida o por una imprudencia (por ejemplo, dejar una vela encendida o una sartén al fuego), el propietario de la vivienda afectada deberá indemnizar los daños ocasionados a los demás vecinos.
Sin embargo, si el fuego se debe a un fallo en la instalación comunitaria o a una causa fortuita (por ejemplo, un rayo), no existirá culpa y, por tanto, no habrá responsabilidad civil. En esos casos, los daños podrán cubrirse mediante seguros de comunidad o del hogar propios.
3. Desperfectos en elementos comunes
La comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad.
Cuando no lo hace y esa omisión provoca un daño —por ejemplo, la caída de una cornisa o un desprendimiento de fachada—, la responsabilidad recae en la comunidad, que deberá indemnizar a los afectados.
Cómo reclamar los daños: vías legales disponibles
Antes de acudir a los tribunales, la ley exige agotar las vías extrajudiciales. Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, de 9 de marzo, de eficiencia del servicio público de justicia, se introduce la obligación de intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) en determinados conflictos civiles, como los derivados de relaciones entre propietarios en comunidades de vecinos.
Veamos el proceso completo:
1. Comunicación y reclamación extrajudicial
El primer paso es comunicar el daño al responsable. Puede hacerse mediante burofax, carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo. En este documento debe describirse el daño y su alcance, indicar su causa y responsable, y exigir la reparación o indemnización en un plazo razonable.
Esta vía suele ser eficaz cuando la otra parte reconoce su responsabilidad o dispone de seguro.
En este punto es importante notificar también a la aseguradora, tanto del vecino causante como del afectado, ya que la mayoría de pólizas de hogar incluyen cobertura por daños a terceros. En muchos casos, la indemnización se resuelve por vía aseguradora, sin acudir a juicio.
2. Intento de MASC
Si no hay respuesta o el responsable niega su culpa, se puede acudir a los tribunales por la vía civil.
Como ya hemos comentado, la Ley 1/2025, de 9 de marzo, ha introducido un cambio relevante en la forma de resolver los conflictos civiles entre particulares, como los derivados de daños ocasionados entre vecinos.
Así, es obligatorio acreditar el intento de un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar una demanda judicial, salvo en los supuestos expresamente exceptuados por la ley.
Entre los medios alternativos disponibles se incluyen:
- Mediación: intervención de un mediador neutral que facilita el diálogo y la búsqueda de un acuerdo.
- Conciliación privada o ante notario.
- Oferta Vinculante Confidencial (OVC): permite a una de las partes formular una propuesta formal de acuerdo al posible demandado, de manera documentada y confidencial.
En la práctica, esta OVC puede materializarse mediante burofax, carta certificada o correo electrónico certificado en el que se comunique la reclamación, se describan los daños y se proponga una solución (reparación o indemnización).
Si el destinatario no contesta en un plazo de 30 días naturales o responde rechazando expresamente la propuesta, se entenderá cumplido el requisito legal de intento de MASC, pudiendo el reclamante acudir a la vía judicial con plena validez.
Es importante conservar copia de esa comunicación y del justificante de envío, ya que servirá como acreditación ante el juzgado de que se ha intentado resolver el conflicto por medios extrajudiciales, tal y como exige la Ley 1/2025. En caso contrario, el juez podría inadmitir la demanda hasta que se acredite dicho intento.
Por ejemplo, si un vecino sufre una filtración procedente del piso superior y el causante no se hace cargo, podrá enviarle un burofax con una propuesta de acuerdo, lo que constituirá una Oferta Vinculante Confidencial.
Si en los 30 días siguientes el vecino no contesta o rechaza la reclamación, se considerará agotado el intento de MASC, cumpliéndose así el requisito previo para acudir a los tribunales.
3. Reclamación judicial
Si el intento de acuerdo fracasa o la otra parte no comparece o no responde, se podrá acudir a los tribunales.
El artículo 249.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que las reclamaciones de cantidad superiores a 15.000 euros se tramitan por el juicio ordinario, mientras que las de menor cuantía se resuelven por el juicio verbal (artículo 250 LEC).
Para que la demanda prospere, deben acreditarse tres elementos:
- Existencia del daño: mediante fotografías, informes periciales o facturas de reparación.
- Relación causal: demostrar que el daño proviene de la actuación u omisión del vecino o de la comunidad.
- Culpa o negligencia: probar que el daño no se produjo por caso fortuito o fuerza mayor.
El artículo 1968 del CC fija el plazo de un año para reclamar, a contar desde que se tiene conocimiento del daño.3
¿Qué puedes reclamar?
- Daño emergente: coste de reparación de techos, pinturas, suelos, carpinterías, instalaciones y sustitución de bienes dañados (muebles, electrodomésticos).
- Lucro cesante: alquiler perdido si la vivienda quedó inhabitable durante X semanas, o ingresos afectados si usas parte como despacho (acreditación contable).
- Gastos necesarios: peritaje, deshumidificadores, alojamientos alternativos, etc.
El papel del seguro
Tanto los propietarios como las comunidades de vecinos suelen contar con seguros multirriesgo que cubren daños por agua, fuego o explosión, así como la responsabilidad civil frente a terceros.
En estos casos, el afectado puede dirigirse directamente contra la aseguradora responsable, conforme al artículo 76 de la Ley del Contrato de Seguro, que permite al perjudicado reclamar la indemnización directamente al asegurador del responsable.
Por ejemplo, si un incendio se origina en el piso superior por una instalación defectuosa, y el propietario tiene contratado un seguro de hogar que incluye responsabilidad civil, será la aseguradora quien asuma el pago de los daños a los pisos colindantes.
La prueba pericial: elemento clave
En este tipo de reclamaciones, el informe pericial técnico es fundamental. Un perito (arquitecto, aparejador o ingeniero) debe determinar el origen exacto del daño y su relación con la vivienda o instalación causante. Este informe servirá tanto para negociar con el seguro como para fundamentar la demanda judicial.
Además, debes hacer un reportaje fotográfico y de vídeo desde el primer momento sobre los daños que hayas sufrido.
Un ejemplo
Imagina que en tu vivienda aparece humedad en el techo del baño. Tras revisar las instalaciones, se comprueba que el agua proviene de una rotura en la tubería del vecino del piso superior. Si el daño es leve, bastará con una comunicación por escrito y la intervención del seguro.
Pero si el vecino se niega a reconocer la fuga o no actúa, podrás reclamar judicialmente la reparación del techo y una indemnización por los desperfectos, aportando fotografías, presupuestos y el informe pericial.
Si, por el contrario, la avería procede del bajante general del edificio, será la comunidad de propietarios quien deba hacerse cargo del arreglo y de los daños ocasionados.
Recomendaciones prácticas
- Actúa con rapidez. El plazo para reclamar es de un año desde que conoces el daño.
- Conserva todas las pruebas: fotografías, facturas, partes de seguro y comunicaciones.
- Encarga un informe técnico independiente que determine la causa exacta del daño.
- Busca asesoramiento legal si no hay acuerdo con el vecino o la comunidad. Un abogado especializado en derecho civil y de la propiedad horizontal podrá iniciar la reclamación extrajudicial o judicial según el caso.
En conclusión, cuando un vecino causa daños por filtraciones, incendios o desperfectos, la ley española ofrece mecanismos eficaces para reclamar su reparación. La clave está en determinar correctamente la causa, identificar al responsable y actuar dentro del plazo legal.
Quien causa un daño por negligencia debe indemnizarlo, y que las comunidades de propietarios responden por los desperfectos que provengan de los elementos comunes.
Por eso, la prevención, el mantenimiento adecuado y la comunicación son tan importantes como conocer los derechos legales que amparan a cada propietario. Si el daño ya está hecho, una reclamación bien documentada y jurídicamente fundada puede garantizar la reparación y la indemnización que te corresponde.