El uso de cámaras de videovigilancia en comunidades de propietarios se ha convertido en una práctica cada vez más habitual para prevenir robos, actos vandálicos o problemas de convivencia.
La instalación de cámaras de videovigilancia en comunidades de propietarios es un tema que genera debate, porque afecta a dos derechos que deben coexistir: el derecho a la seguridad y el derecho a la intimidad. Ambos están reconocidos constitucionalmente y regulados por normas específicas. Por eso, no basta con colocar cámaras “para evitar robos”: hay que hacerlo respetando la normativa de protección de datos y la Ley de Propiedad Horizontal.
A continuación, vamos a analizar qué requisitos exige la ley para que una comunidad pueda instalar cámaras de seguridad, qué límites existen sobre el uso y visualización de las grabaciones, y cuáles son las consecuencias de incumplir estas obligaciones.
Marco legal aplicable
La instalación y uso de cámaras de seguridad en comunidades de vecinos está regulada por varias normas. En primer lugar, el Reglamento (UE) 2016/679, de Protección de Datos Personales (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD) establecen las condiciones para el tratamiento de imágenes cuando permiten identificar a personas físicas. Además, la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH) regula el acuerdo necesario para instalar las cámaras en zonas comunes del edificio.
El artículo 22 de la LOPDGDD señala que el tratamiento de imágenes mediante cámaras con fines de seguridad se considera legítimo cuando exista un interés público o un interés legítimo del responsable, siempre que se respete el principio de proporcionalidad y se limiten las grabaciones al objetivo de vigilancia. Esto significa que las cámaras solo pueden instalarse si su finalidad es realmente proteger la seguridad y no para controlar la conducta de los vecinos o empleados.
Acuerdo de la comunidad para la instalación de cámaras de seguridad
El primer paso es acordar la instalación de cámaras en Junta de propietarios.
Según el artículo 17.3 de la LPH, la instalación de cámaras en zonas comunes requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. No basta con la decisión del presidente o del administrador. Este acuerdo debe constar en acta de la junta y especificar los lugares donde se instalarán las cámaras, la finalidad de la grabación, que debe ser exclusivamente de seguridad, el responsable del tratamiento y la duración de la conservación de las imágenes.
La comunidad debe poder justificar la necesidad de instalar las cámaras (por ejemplo, robos previos, actos vandálicos, acceso de personas ajenas, etc.). Solo así se considera que existe un interés legítimo, que, como hemos visto, es la base legal prevista por el artículo 22 de la LOPDGDD para el tratamiento de imágenes con fines de videovigilancia.
Si las cámaras se instalan sin la aprobación de la junta, cualquier propietario puede impugnar el acuerdo o exigir su retirada. Además, si se captan imágenes de personas sin base legal, la comunidad puede enfrentarse a sanciones de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), que pueden alcanzar los 20.000 euros en los casos más graves.
Dónde pueden colocarse las cámaras y qué zonas no pueden grabar
Uno de los puntos más delicados es el campo de visión de las cámaras. El principio de minimización de datos recogido en el artículo 5.1.c del RGPD obliga a limitar la captación a lo estrictamente necesario. En las comunidades de vecinos, esto significa que solo pueden grabarse zonas comunes: portales, garajes, trasteros, accesos o ascensores.
No se pueden orientar las cámaras hacia las puertas de viviendas particulares, ventanas, balcones, ni captar imágenes del interior de las casas. Tampoco pueden grabar la vía pública, salvo el espacio mínimo imprescindible para proteger el acceso al edificio. Si la cámara graba una porción de la acera frente a la puerta, debe configurarse para que la captación sea la menor posible.
Por ejemplo, una cámara colocada en el portal puede captar parcialmente el tramo de acera justo delante del acceso. Pero si enfoca de manera continua a la calle o a la puerta de un vecino, se considerará una grabación ilícita.
Quién puede ver las grabaciones y bajo qué condiciones
El acceso a las grabaciones no puede ser libre. Solo las personas designadas expresamente por la comunidad —habitualmente el presidente o el administrador— pueden visualizar las imágenes, y solo con la finalidad de investigar incidentes o ponerlos a disposición de las autoridades.
Si la comunidad contrata a una empresa para la instalación o mantenimiento del sistema, esta actúa como encargado del tratamiento, y debe firmar un contrato por escrito conforme al artículo 28 del RGPD. Dicho contrato debe especificar las obligaciones del encargado y las medidas de seguridad que adoptará.
El acceso remoto a las cámaras (por aplicación o plataforma online) debe estar protegido por contraseñas seguras y control de registros de acceso. No está permitido reproducir las imágenes por televisión comunitaria ni distribuirlas entre vecinos por redes sociales o grupos de mensajería.
Cualquier cesión indebida de imágenes constituye una infracción grave.
Si un vecino graba desde su móvil la pantalla del monitor de videovigilancia y difunde el vídeo en un grupo de WhatsApp, la comunidad puede ser sancionada por permitir un acceso no controlado.
Plazo máximo de conservación de las imágenes
Las grabaciones no pueden conservarse indefinidamente.
El artículo 22.3 de la LOPDGDD establece que las imágenes se suprimirán en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo que sea necesario conservarlas para una investigación policial o judicial.
Por tanto, el sistema debe estar configurado para que el borrado sea automático una vez cumplido ese plazo. Solo si ocurre un incidente (por ejemplo, un robo), las imágenes podrán conservarse más tiempo, pero debe justificarse documentalmente y limitarse a las grabaciones relacionadas con el hecho.
Por ejemplo, si el 3 de mayo se produce un acto vandálico, la comunidad puede conservar únicamente las grabaciones del día del suceso para ponerlas a disposición de la policía. Las demás imágenes deben borrarse.
Cámaras instaladas por vecinos de forma individual
Uno de los problemas más frecuentes surge cuando un vecino instala una cámara particular en su puerta o plaza de garaje. Esta práctica solo es legal si el dispositivo graba únicamente zonas privadas, sin captar zonas comunes (por ejemplo, el interior del garaje o el rellano de su puerta sin captar espacios comunes). Si es inevitable que la cámara capte parcialmente zonas comunes, se requiere autorización de la comunidad aprobada en Junta y colocación de carteles informativos.
Por ejemplo, un vecino que instala una cámara sobre su plaza de aparcamiento para vigilar su coche debe asegurarse de que no graba los vehículos o personas que circulan por el pasillo común. Si lo hace, la grabación será ilícita.
Las mirillas electrónicas que solo registran imágenes cuando alguien se acerca a la puerta se consideran, en general, de uso doméstico y no necesitan cumplir las obligaciones de la LOPDGDD, siempre que no graben zonas comunes ni se almacenen imágenes.
Uso y cesión de las grabaciones
Las grabaciones obtenidas por el sistema de videovigilancia solo pueden utilizarse para el fin que justificó su instalación: la seguridad del edificio. No se pueden compartir, difundir ni entregar a terceros salvo en los supuestos legalmente previstos. Si se produce un delito, las imágenes pueden entregarse a la policía o al juzgado, pero siempre conservando la cadena de custodia.
El artículo 32 del RGPD obliga además a implementar medidas técnicas y organizativas adecuadas para garantizar la confidencialidad e integridad de las imágenes, como contraseñas seguras, encriptación o sistemas de acceso restringido. La cesión o difusión de grabaciones fuera de estos supuestos puede considerarse una infracción grave de la normativa de protección de datos.
Sanciones y consecuencias del incumplimiento
La AEPD puede imponer multas a comunidades que incumplan estas normas.
Las infracciones más habituales son:
- Falta de cartel informativo.
- Grabación de zonas no permitidas (vía pública o puertas de viviendas).
- Conservación de imágenes más allá del plazo legal.
- Accesos sin control o cesión de grabaciones a terceros.
Además, si las imágenes se obtienen sin cumplir la ley, no podrán utilizarse como prueba en un procedimiento judicial.
Por ello, la comunidad debe ser rigurosa desde el primer momento y mantener un registro de actividades de tratamiento, aunque sea simplificado, donde conste la finalidad, base jurídica, destinatarios y plazos.
En conclusión, las cámaras de seguridad en comunidades de propietarios son una herramienta legítima y útil para proteger los bienes y la seguridad de los vecinos, pero su instalación y uso deben ajustarse estrictamente a la normativa vigente.
El respeto a la intimidad y a la protección de datos exige actuar con transparencia, proporcionalidad y responsabilidad. Adoptar acuerdos válidos, informar correctamente y limitar el acceso a las grabaciones son garantías esenciales para evitar sanciones y conflictos vecinales.
En definitiva, la videovigilancia es compatible con la privacidad siempre que se gestione conforme a la ley y bajo el principio básico de que la seguridad no puede ser excusa para vulnerar derechos fundamentales.